MIKA BACKMAN ASIANAJAJA, EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Teetin kaksi vuotta sitten omistamassani asunnossa kylpyhuoneremontin. Taloyhtiö on nyt aloittamassa putkiremonttia, jonka yhteydessä kaikki yhtiön kylpyhuoneet uusitaan. Minun kylpyhuoneeni putket ja vesieristeet ovat hiljattain tehdyn remontin ansiosta tietenkin loistokunnossa. Olenko velvollinen silti osallistumaan niihin kustannuksiin, jotka aiheutuvat putkiremontin yhteydessä muissa asuinhuoneistoissa tehtävistä kylpyhuoneremonteista? Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §: n mukaan asunto-osakeyhtiö voi tavanomaisella enemmistöllä päättää yksittäiseltä osakkaalta kunnossapito- tai muutostyön kustannusten kattamiseksi perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta siinä tapauksessa, että tämän tai esimerkiksi aiemman asukkaan suorittamat korjaustoimenpiteet vähentävät yhtiölle kunnossapito- tai muutostyöstä tulevia kustannuksia. Näin ollen, mikäli yhtiö toteaa, ettei kylpyhuoneessasi tarvita korjaustöitä, sinulla on oikeus yhtiövastikkeen alentamisen muodossa tulevaan hyvitykseen.
Alennusta määritettäessä huomioon otetaan yhtiölle syntyvän säästön arvioitu määrä ja osakkaan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen määrä on näistä pienempi; vaikka arvioitu säästö ylittäisi osakkaan maksuvelvollisuuden, ei yhtiö korvaa osakkaan tekemistä töistä sille aiheutunutta säästöä yhtiövastikeperusteen mukaisen maksuvelvollisuuden ylittävältä osalta.
Edellytyksenä alennuksen saamiselle on, että työt on suoritettu ja dokumentoitu asianmukaisesti. Yhtiön tulee voida varmistua siitä, että työt on suoritettu hyväksyttävällä tavalla. Tämä voidaan osoittaa esimerkiksi urakkasopimusasiakirjojen, työmaapäiväkirjojen, valvontaraporttien sekä vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan avulla. Puutteellisesti dokumentoitu tai esimerkiksi hyvän rakennustavan vastaisesti tehty työ on riski taloyhtiölle eikä sen siten voida katsoa oikeuttavan alennukseen.
Yksittäistapauksessa alennuksen saamiseen saattaa vaikuttaa myös tehdyistä töistä kulunut aika. Mikäli esimerkiksi vesieristystyöt on tehty niin kauan sitten, että seuraavia kunnossapitotöitä ei todennäköisesti voitaisi tehdä samalla” kierroksella” yhtiön muiden huoneistojen kanssa, vaan ne tulisivat yhtiön tehtäväksi erillistyönä, tai mikäli rakennusmää räykset ovat töiden suorittamisen jälkeen muuttuneet siten, ettei tehty työ vastaa nykyisiä rakennusmääräyksiä, ei yhtiölle välttämättä synny lainkaan säästöä eikä oikeutta alennukseen siten ole.
Yhtiöllä ei ole oikeutta harkintansa mukaan päättää vastikkeen alentamatta jättämisestä siinä tapauksessa, että aiemmin tehdyn työn todetaan tosiasiallisesti alentaneen yhtiölle suunnitelluista kunnossapito- tai muutostöistä aiheutuvia kustannuksia.
Taloyhtiössäni on tulossa julkisivuremontti. Tutustuin suunnitelma-asiakirjoihin, ja niiden mukaan kaikki parvekkeet lasitetaan ja parvekkeiden lattioihin asennetaan puuritilät. En halua lasitusta enkä puulattiaa, koska käytän parvekettani yrttien kasvattamiseen. Voinko tehdä asialle mitään? Parveke, jolle on pääsy ainoastaan osakehuoneiston kautta, kuuluu asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 §: n nojalla tähän huoneistoon, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin sovittu. Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus päättää huoneistonsa varustelutasosta, ja tällä on näin ollen myös oikeus kieltää asunto-osakeyhtiötä suorittamasta tiettyä uudistustyötä huoneistossaan.
Edellytyksenä kieltäytymiselle on, kuten muutoinkin osakkaan käyttäessä osakkeenomistukseen perustuvaa hallintaoikeuttaan, ettei kieltäytymisestä aiheudu haittaa tai vahinkoa asunto-osakeyhtiölle tai muille osakkaille.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §: n nojalla parvekkeen rakenteet ja rakennuksen ulkopinta osakkaan hallinnassa olevan parvekkeen kohdalla kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Näin ollen osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat käytännössä ainoastaan parvekkeen lattian ja etu seinän sisäpuolen pinnoite.
Mikäli parvekkeen lasittamisella ja puuritilöiden asentamisella on esimerkiksi tarkoitus pidentää asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden tai rakennuksen ulkopin
68 kita 4 – 5 / 2017