VALVOJAN OIKEUDET, VELVOITTEET JA VASTUU URAKKA SOPIMUKSISSA
TEKSTI: KAI SALONEN ASIANAJAJA, EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Kai Salonen toimii osakkaana Eversheds Asianajotoimistossa ja on erikoistunut kiinteistö- ja rakennusalan sopimusoikeuteen ja oikeudenkäynteihin. Kai hoitaa myös asunto- ja kiinteistökauppoja sekä niihin liittyviä riitoja. Hän on toiminut aiemmin lakimiehenä rakennusalalla, ja hänellä on vahva rakennustekninen osaaminen sekä kokemusta rakentamisen tuotanto- ja työnjohtotehtävistä.
RAKENNUSURAKOISSA RAKENNUTTAJAT yleensä ulkoistavat urakan työsuorituksen valvonnan ulkopuoliselle konsultille eli valvojalle. Valvoja ei tule konsulttisopimuksen perusteella urakkasopimuksen osapuoleksi, vaikka urakkasopimuksen ja sen liitteenä olevan rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998: n perusteella valvojalla on urakkasopimukseen liittyviä oikeuksia ja velvoitteita.
Valvojan oikeudet ja velvoitteet suhteessa urakoitsijaan perustuvat urakkasopimukseen, ja valvojan vastuu perustuu puolestaan konsulttisopimukseen ja Konsulttitoiminnan Yleisiin sopimusehtoihin KSE 2013: n, joissa valvojan tehtävät ja vastuut on kirjattu urakkasopimusta laajemmin. Mielenkiintoisen linjauksen valvojan vastuusta rakennuttajaa kohtaan on tehnyt Helsingin hovioikeus 11.10.2016 antamallaan tuomiolla, joka on lainvoimainen. Tapauksessa valvoja tuomittiin maksamaan vahingonkorvauksena yli miljoona euroa törkeän laiminlyönnin perusteella, vaikka valvojan vastuun ylirajaksi oli sovit tu sopimuksen mukainen palkkio kaksinkertaisena, eli määrältään alle satatuhatta euroa. Tapauksen urakoitsija oli mennyt konkurssiin.
YSE 59.1 §: n mukaisesti urakkasopimuksissa yleensä rakennuttaja nimeää valvojan ja sopimukseen kirjataan valvojan valtuutuksen rajat. Urakoitsijalla on valvojan nimeämisen jälkeen, YSE 59.2 §: n mukaisesti, oikeus kääntyä pelkästään valvojan puoleen urakkasuoritusta koskevissa ja valvojan toimivaltaan liittyvissä asioissa. Valvojalla on YSE 59.4 §: n perusteella oikeus antaa määräyksiä ainoastaan pienissä ja kiireellisissä urakkasuorituksen muutoksissa ilman kirjallista sopimusta. Muuten urakkasuoritusta ja-sopimusta koskevat muutokset edellyttävät rakennuttajan hyväksyntää ennen niiden suorittamista.
Ottaessaan urakka-alueen vastaan urakoitsija lähtökohtaisesti vastaa alueesta ja voi samalla myös päättää siitä, ketkä urakka-alueella saavat olla. Tästä lähtökohdasta poiketen YSE 61.1 §: n perusteella valvojalla on kuitenkin oikeus milloin tahansa käydä urakkakohteessa ja tarkastaa rakennustarvikkeet niiden valmistuspaikassa. Tarkastuksiin liittyen valvojalla on myös oikeus korvauksetta käyttää urakoitsijan mittaus- yms. laitteita.
Valvojan velvoitteisiin kuuluu huomauttaa urakoitsijalle viipymättä havaitsemansa urakkasuorituksessa oleva virhe. Vakavasta korjaamattomasta virheestä valvojan on huomautettava urakoitsijaa kirjallisesti. Tästä huolimatta YSE 62 §: n mukaisesti valvonta ei rajoita tai vähennä urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta. Ainoastaan vakavasta havaitusta virheestä huomauttamatta jättäminen velvoittaa tilaajan vastaamaan tuottamuksensa mukaisesti aiheutuneista lisäkustannuksista ja vahingoista.
Lainsäädännössä valvojalle ei ole asetettu pätevyysedellytyksiä, eikä sellaisia aseteta myöskään rakennusluvissa. YSE 61.1 §: n perusteella valvojan tulee kuitenkin olla pätevä eikä valvojana saa toimia saman alan urakoitsija tai tämän palveluksessa oleva henkilö.
Valvonnan tavoitteita on urakkasuorituksen sopimuksenmukaisuuden varmistaminen, urakan ajallinen valmistuminen ja taloudellinen toteutuminen sekä urakkasuorituksella olevien virheiden ja puutteiden sekä mahdollisten muiden ongelmien ennalta ehkäiseminen. Valvoja toimii tavoitteiden mukaisesti rakennuttajan etujen turvaajana. Lisäksi valvojan keskeisenä tehtävänä on toimia yhteyshenkilönä rakennuttajan ja urakoitsijan välillä. Valvojan tehtävistä on olemassa myös Rakennustieto Oy: n ohjetiedostona mm. Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo, jossa on lueteltu ajallisen, teknisen, taloudellisen valvonnan sekä dokumentoinnin vaatimuksia.
Rakennusurakoissa myös suunnittelijoilla on oma valvontavastuu. Se on valvojan valvonnasta erillistä, mutta sillä täydennetään urakan kokonaisvalvontaa. YSE 61.2 §: n mukaisesti suunnittelijoiden valvonta kohdistuu suunnitelmien valvontaan ja niihin liittyviin mahdollisiin lisäohjeisiin. Suunnittelijoilla ei ole kuitenkaan oikeutta määrätä tai sopia muutoksia urakkaan. n
4 – 5 / 2017 kita 67