ASUNTOKAUPPALAKI TURVAA uuden asunnon ostajaa sangen hyvin . Mahdolliset virheet ja puutteet asunnossa eivät kuitenkaan korjaudu automaattisesti , vaan oikeuksiin on osattava vedota ajoissa . Uuden asunnon kaupassa tärkein ajankohta virheisiin vetoamiselle on vuositarkastus . Vuositarkastuksen tarkoituksena on todeta asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa havaitut virheet , jotta myyjä voi ne korjata . Lähtökohtaisesti myyjä ei vuositarkastuksen jälkeen vastaa virheestä , joka olisi tullut huomata viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä .
Vuositarkastuksen järjestäminen Uudiskohteiden myyjä järjestää vuositarkastuksen aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen , kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset käyttöön otettaviksi . Tämä tarkoittaa , että asunnon ostajilla ja taloyhtiöllä on noin vuosi aikaa virheiden ja puutteiden havainnoimiseen . Näin ollen on tärkeää jo heti hallinnan luovutuksen ja huoneistojen käyttöönoton jälkeen kiinnittää huomioita rakenteiden toimivuuteen ja kestävyyteen .
Myyjän tulee ilmoittaa vuositarkastuksen järjestämisestä ja ajankohdasta ostajille vähintään kuukautta ennen tarkastusta . Käytännössä vuositarkastus on kokous , jossa käydään läpi perustajaosakkaan , taloyhtiön sekä asukkaiden havaitsemat virheet ja puutteet . Tavallisesti asukkaille annetaan mahdollisuus ilmoittaa rakennuttajalle virheistä kirjallisesti etukäteen esimerkiksi lomakkeella . Taloyhtiö puolestaan kerää kunnossapitovastuulleen kuuluvissa kiinteistön osissa havaituista virheistä listaa ja esittää niitä koskevat korjausvaatimukset viimeistään vuositarkastuskokouksessa .
Virheet merkitään pöytäkirjaan Myyjä laatii tarkastuksesta pöytäkirjan , johon merkitään havaitut ja ilmoitetut virheet . Pöytäkirjaa lukuun ottamatta vuositarkastukselle ei ole asetettu muita muotovaatimuksia , mutta tarkastuksen yksilöimiseksi tarpeellisia tietoja ovat ainakin ajankohta , paikka , läsnäolijat ja pöytäkirjan pitäjä . Pöytäkirjaan merkitään taloyhtiön ja asukkaiden etukäteen ilmoitetut sekä tarkastuksessa havaitut virheet . Lisäksi pöytäkirjaan voidaan merkitä myyjän kannanotto virheeksi väitettyyn seikkaan sekä mahdolliset sovitut toimenpiteet ilmoitetun virheen korjaamiseksi tai selvittämiseksi .
Taloyhtiölle ja asukkaille on vielä varattava mahdollisuus tarkastaa myyjän laatima pöytäkirja sekä kommentoida ja täydentää pöytäkirjaan kirjattuja virheitä sekä puutteita . Tarkastukselle varatun ajan on oltava kohtuullinen , kuitenkin vähintään kolme viikkoa siitä , kun pöytäkirja on annettu tiedoksi asianosaisille .
Pöytäkirjasta tulisi ilmetä kaikki virheet , jotka olisi pitänyt havaita ennen vuositarkastusta tai tarkastuksen yhteydessä . Jos taloyhtiö tai osakas ei ilmoita tällaisesta virheestä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä , hän pääsääntöisesti menettää oikeutensa vedota virheeseen .
Taloyhtiön hyvä huomioida Taloyhtiön ja osakkaan välillä velvollisuus ilmoittaa virheistä jakaantuu asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusääntöjen mukaan . Vastuu huoneistojen sisäosista kuuluu pääosin osakkaalle , joten hänen tulee ilmoittaa huoneiston sisäosissa havaituista virheistä . Taloyhtiön velvollisuutena on puolestaan ilmoittaa taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa ja rakennuksen muissa osissa , kuten yhtiön yhteisissä tiloissa sekä myymättä olevissa huoneistoissa havaituista virheistä .
Taloyhtiön puolesta vuositarkastukseen liittyviä tehtäviä hoitavat isännöitsijä ja hallitus . Taloyhtiön kannattaa kuitenkin käyttää kiinteistön tarkastuksessa apuna ulkopuolisia asiantuntijoita , kuten eri alojen teknillisiä asiantuntijoita .
Osakkaan muistilista Ennen vuositarkastusta osakkaalle annetaan usein mahdollisuus ilmoittaa lomakkeella asunnossa havaituista virheistä . Vuositarkastuksen yhteydessä huoneisto käydään läpi ja virheet tarkistetaan ilmoituksen pohjalta . On tärkeää , että osakas tarkastaa asuntonsa huolella , sillä sisäosissa ilmenevät virheet tulisi pääsääntöisesti huomata viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä . Myös osakasta koskee lähtökohta , ettei hän voi enää vuositarkastuksen jälkeen vedota sellaiseen virheeseen , joka olisi tullut huomata viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä .
Ostaja ei voi kuitenkaan vaatia esimerkiksi omasta asumisesta aiheutuneiden vikojen kuten kolhujen korjaamista , jos näiden aiheutuminen ei ole johtunut esimerkiksi myyjän vastuulla olevasta virheestä , kuten materiaalivirheestä tai suunnitteluvirheestä .
Vuositarkastuksen jälkeenkin myyjä vastaa virheistä Myyjän vastuu virheistä ei kuitenkaan rajoitu kokonaisuudessaan vuositarkastukseen , sillä kaikkia virheitä ei ole mahdollista huomata vuositarkastukseen mennessä . Myyjä on vastuussa virheestä vuositarkastuksen jälkeen , jos virhettä ei olisi kohtuudella voinut havaita vuositarkastukseen mennessä tai sen yhteydessä . Esimerkiksi rakenteessa oleva piilevä virhe saattaa ilmetä vasta vuositarkastuksen jälkeen . Vuositarkastuksen jälkeen ilmenevistä virheistä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta . Kohtuullinen aika on yleensä melko lyhyt , oikeuskäytännön valossa noin 3 – 5 kuukautta .
Myyjän vastuun enimmäisaika määräytyy vanhentumislain perusteella ( laki velan vanhentumisesta ), jonka mukaisesti vastuu vanhenee viimeistään kymmenen vuoden kuluttua sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtumasta . Korkein oikeus on vuonna 1997 ( KKO 1997:209 ) ottanut sen kannan , että vanhentuminen tulisi laskea hallinnanluovutuskokouksesta . Korkeimman oikeuden ratkaisun jälkeen vanhentumislaki on kuitenkin muuttunut , ja alalla onkin esitetty väitteitä siitä , että myyjän vastuun vanhentuminen tulisi laskea rakennusten käyttöönotosta . n
2 / 2021 kita 31