Jos kiinteistö on kaupungin vuokratontilla, kaupunki maksaa tontin vuokralaiselle osan lisärakentamisen tuomasta arvonnoususta täydennysrakentamiskorvauksena. Mikäli taloyhtiöön rakennetaan uusia asuntoja esimerkiksi lisäkerrosrakentamisen kautta, ja se on myynyt rakennusoikeuden ulkopuoliselle taholle, täydennysrakentamiskorvaus maksetaan alennettuna tai sitä ei makseta ollenkaan riippuen lisärakentamisesta saadun hyödyn suuruudesta taloyhtiölle.
Lisärakentamista suunniteltaessa taloyhtiöltä edellytetään erilaisia päätöksentekomenettelyitä tilanteesta riippuen. Kun asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä myydään osa uuden asuntoosakeyhtiön perustamista varten, asiasta voidaan tehdä yhtiökokouksessa päätös enemmistöllä useimmissa tapauksissa. Tällaisessa tilanteessa osa kiinteistöstä esimerkiksi lohkotaan erilleen tai samalle tontille rakennetaan uusi rakennus hallinnanjakosopimuksella.
Mikäli yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia kiinteistön osan luovuttamisen johdosta, tarvitaan muutokseen 2 / 3 määräenemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista.
”
Mikäli tontilla on tilaa, taloyhtiö voi rakennuttaa myös kokonaan uuden rakennuksen.
Yksittäisen omistajan suostumus ehkä tarpeen Enemmistöpäätös riittää, jos luovutetaan vain sellainen osa kiinteistöstä, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Muussa tapauksessa päätökseen vaaditaan kaikkien osakkeenomistajien suostumus.
Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate voi vaatia myös sen, että päätöstä varten tarvitaan yksittäisen osakkeenomistajan suostumus. Tällainen tilanne on edessä, jos esimerkiksi luovutettavalle alueelle on mahdollista rakentaa rakennus, joka peittää kyseisen osakehuoneiston näköalaa tai olisi erittäin lähellä sitä.
Kun uusi rakennus rakennetaan osaksi samaa taloyhtiötä, yhtiökokous tekee päätöksen rakennusoikeuden myymisestä, siihen liittyvästä yhtiöjärjestyksenmuutoksesta ja uusien osakkeiden antamisesta. Tämä vaatii yhtiökokouksessa 2 / 3 määräenemmistön. Myös tässä tapauksessa saatetaan tarvita yksittäisen osakkeenomistajan suostumus, jos uusi rakennus esimerkiksi varjostaa huoneistoa ja vaikuttaa siten asunnon arvoon.
Eri-ikäisten ja kuntotasoltaan erilaisten rakennusten vuoksi voi olla järkevää sisällyttää yhtiöjärjestykseen sääntö, joka määrää rakennusten kunnossapitokustannusten eriyttämisen rakennuskohtaisesti.
Myös pienimuotoinen rakentaminen, kuten ullakkotilan muuttaminen asuintiloiksi, vaatii 2 / 3 määräenemmistön päätöksen, ja päätöksenteossa edetään muutenkin samalla tavalla kuin kokonaan uutta rakennusta rakennettaessa. Näin toimitaan siinäkin tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan osakkaan hallinnassa oleva liikehuoneisto tai muu vastaava muutetaan asuinkäyttöön. Luonnollisesti tarvitaan suostumus myös kyseisen huoneiston osakkeenomistajalta.
Korjauskelvoton pelastuu Mikäli taloyhtiössä päästään riittävään yhteisymmärrykseen lisärakentamisesta, se voi olla hyvä keino rahoittaa kallis remontti, kuten linjasaneeraus tai hissin rakentaminen vanhaan kerrostaloon. Joissakin vanhoissa kerrostaloissa se voi olla jopa ainoa mahdollisuus hankkia varoja peruskorjausta varten, sillä pankit saattavat suhtautua nihkeästi lainan antamiseen ikääntyneiden kiinteistöjen remontointiin.
Lisärakentaminen ja remontti kannattaa usein hoitaa samalla kertaa. Hyvällä suunnittelulla lisärakentamisella voi myös kiertää tietyt remontit. Esimerkiksi erillistä kattoremonttia ei tarvitse toteuttaa, jos taloon tehdään lisäkerroksia, jolloin rakennetaan myös kokonaan uusi katto.
Jos vanha kiinteistö on niin huonossa kunnossa, että sitä ei kannata korjata, ratkaisu voi olla rakennusoikeuden myyminen rakennusyhtiölle. Rakennuttaja voi rientää taloyhtiön pelastukseksi, kun vanhan ja pienen kerrostalon tilalle rakennetaan uusi, jossa on moninkertaisesti enemmän asuntoja myytäväksi.
Parhaimmassa tapauksessa lisärakentaminen ja remontointi tuottavat taloudellista hyötyä myös tulevaisuudessa. Peruskorjaus nostaa kiinteistön arvoa. Laajempi täydennysrakentaminen voi tehdä koko alueesta houkuttelevamman, kun sinne rakentuu vaikkapa uusia parkkipaikkoja, leikkipuistoja ja palveluita. n
Lähteet:
Helsingin kaupunki Lehto Group Oyj Fira Oy Yle uutiset, 13.4.2017
30 kita 6 / 2017