LOTTA NAHKALA LAKIMIES,
EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY www. eversheds. fi
Asunto-osakeyhtiössämme on vain kuusi osakehuoneistoa, ja olemme kaikki hyvissä väleissä keskenämme. Nyt yksi naapureistani on myynyt puolet asuntonsa osakkeista kummipojalleen, ja tarkoitus on, että tämä muuttaa asuntoon asumaan. Asuntoosakeyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on kyllä lunastuslauseke, mutta voinko hyödyntää sitä tässä tilanteessa? Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen voidaan sisällyttää lunastuslauseke, jonka nojalla osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä.
Asunto-osakeyhtiössä on tavallista, että yhden asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita on useita, ja ne muodostavat osakeryhmän. Osakeryhmää koskee niin kutsuttu jakamattomuuden periaate. Osakeryhmä voidaan omistaa – ja usein omistetaankin – murto-osaisesti, mutta saman osakeryhmän osaomistajat voivat käyttää osakkeisiin perustuvia oikeuksiaan ainoastaan yhdessä. Asunto-osakeyhtiöoikeudessa on vakiintuneesti katsottu, ettei tällaista jakamatonta osakeryhmää voida hajottaa lunastuksella.
Asunto-osakeyhtiön lunastuslauseketta tulkitaan kuitenkin ensisijaisesti sen sanamuodon mukaisesti. Näin ollen, mikäli yhtiöjärjestyksessä olisi selkeästi todettu, että myös murto-osainen lunastus on mahdollinen, voitaneen lunastusoikeutta tässä yhteydessä käyttää siihen murto-osaan, jonka naapurisi on
myynyt. Koska lunastusoikeuden olemassaolo osake ryhmän murto-osaan on ristiriidassa asunto-osakeyhtiöoikeudellisten periaatteiden kanssa, tulee tällaisen määräyksen kuitenkin olla niin selvästi muotoiltu, ettei sen sisällöstä jää mitään epäselvyyttä.
Siihen murto-osaan, jota ei ole myyty, ei lunastusoikeuttakaan luonnollisesti ole. Koko osakeryhmää ei siten tässä tilanteessa ole mahdollisuus lunastaa.
Yläkerran naapurini keittiön putkeen tuli vuoto, ja nyt minunkin asunnossani tulvii. Asuntoosakeyhtiön edustaja ilmoitti minulle, että kuivaus- ja korjaustöiden arvioitu kestoaika on yksi kuukausi, ja sinä aikana vedet ovat poikki. Täytyykö minun maksaa yhtiövastiketta siltä ajalta, kun joudun asumaan muualla? Osakkaan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta ei lähtökohtaisesti poistu, vaikka osakehuoneisto on tilapäisesti poissa sen käyttötarkoituksen mukaisesta käytöstä. Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuteen on kuitenkin mahdollista poikkeustapauksissa saada alennusta.
Vastikkeen alennus voi tulla kysymykseen siinä tapauksessa, että käyttömahdollisuuden poistuminen tosiasiallisesti alentaa yhtiölle asunnon käytöstä aiheutuvia kuluja, kuten sähkön- tai vedenkulutuksesta aiheutuvia kustannuksia. Alennusta voi saada myös siinä tapauksessa, että vain osa huoneistosta on käyttökelvoton.
24 kita 6 / 2017