TÄLLAISIA YHTIÖJÄRJESTYSPÄÄTÖKSIÄ tehtäessä on kuitenkin huomattava se , että asunto-osakeyhtiölain mukainen osakkeenomistajan oikeus luovuttaa osakehuoneisto toisen käyttöön on olennainen osa osakkeiden tuottamaa hallintaoikeutta . Onkin pidettävä huolta oikeanlaisesta ja lainmukaisesta päätöksentekoprosessista . Oikeuskäytäntöä varsin uudesta Airbnb-ilmiöstä on vielä vähäisesti , mutta Markkinaoikeus antoi 5.10.2022 ratkaisun liittyen asunto-osakeyhtiön mahdollisuuksiin yhtiöjärjestyksessä kieltää tämäntyyppinen toiminta .
Tapauksessa eräs helsinkiläinen asunto-osakeyhtiö halusi muuttaa yhtiöjärjestystään muun muassa niin , että asuinhuoneistot olisi tarkoitettu nimenomaan vakituiseen kodinomaiseen asumiseen . Huoneiston tai osan siitä pystyisi luovuttamaan toisen käyttöön Digi- ja väestötietovirastoon kirjautumalla joko vakituisena tai tilapäisenä asukkaana . Sen sijaan , jos kalustettu huoneisto vuokrattaisiin toisen käyttöön välityspalvelun kautta lyhytaikaisesti , toistuvasti ja ammattimaisesti , ja huoneisto olisi ilmoitettu tyhjäksi väestötietoviranomaiselle tai se on tyhjä sen vuoksi , että edellinen asukas ei ole tehnyt lähtöilmoitusta viranomaiselle , tällainen huoneiston toistuva ja ammattimainen , lyhytaikainen vuokraus katsottaisiin sekä huoneiston käyttötarkoituksen että asemakaavamääräysten vastaiseksi . Kysymyksessä olisi tällöin luvanvarainen majoitustoiminta .
Patentti- ja rekisterihallitus oli evännyt yhtiöjärjestysmuutoksen sillä perusteella , että yhtiöjärjestysmuutos loukkasi osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käyttöön ja vaikka tällainen muutos sinänsä olisikin mahdollinen , se vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen , joihin muutos vaikuttaa . Muutos koskisi kaikkia asuinhuoneistoja , jolloin kaikilta osakkailta olisi saatava suostumus . Asunto-osakeyhtiö valitti asiasta Markkinaoikeuteen .
Markkinaoikeudessa arvioitavaksi tuli kysymys esimerkiksi siitä , muutetaanko kyseessä olevalla yhtiöjärjestysmuutoksella osakkeenomistajan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa , jolloin kaikkien osakkaiden suostumus yhtiöjärjestysmuutokseen tarvitaan .
Asuinhuoneiston käyttötarkoituksen mukaista käyttöä voi olla muukin kuin vakituinen kodinomainen asuminen , Markkinaoikeus on perustellut tätä seuraavasti : Hallintaoikeuden muutoksena on asunto-osakeyhtiölain esitöissä pidetty myös sellaista rajoitusta , joka estää tai haittaa huoneiston käyttämistä sen käyttötarkoituksen mukaisella tavalla esimerkiksi niin ettei asuinhuoneistoa saisi vuokrata asuinkäyttöön , tai ettei asuinhuoneistossa saisi pitää tavanomaisia lemmikkieläimiä tai jossain muussa suhteessa viettää tavanomaista elämää .
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain esitöissä on todettu huoneiston vuokrauksen olevan kyseisessä laissa tarkoitettua asuinhuoneiston vuokrausta , vaikka huoneistossa harjoitettaisiinkin jonkinlaista liiketoimintaa . Pelkästään se seikka , että huoneiston yksittäistä huonetta käytetään hammaslääkärin vastaanottotilana , tilitoimistona , asianajotoimistona tai muuhun vastaavaan tarkoitukseen tai koko huoneistoa osan aikaa esimerkiksi perhepäivähoitotilana , ei vielä muuta huoneiston käyttötarkoitusta liike- tai toimistokäytöksi .
Näin ollen Markkinaoikeus toteaa , että yhtiöjärjestyksen muutoksessa oleva määräys siitä , että asuinhuoneistot on tarkoitettu vakituiseen kodinomaiseen asumiseen , muuttaa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja oikeutta hallita huoneistoaan . Jo itsessään tämä yhtiöjärjestysmuutos edellyttäisi kaikkien osakkaiden suostumusta , joita muutos koskee .
Digi- ja väestötietovirastolle on kotikuntalain mukaan ilmoitettava tilapäinen asuinpaikka , vain jos asuminen kestää yli kolme kuukautta . Näin ollen , myös yhtiöjärjestykseen lisätty määräys , jonka mukaan huoneiston tai osan siitä voi luovuttaa toisen käyttöön Digi- ja väestötietovirastoon kirjautumalla joko vakituisena tai tilapäisenä asukkaana muuttaa asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan oikeutta hallita huoneistoaan .
Markkinaoikeus ei katsonut , että yhtiöjärjestystä olisi voitu muuttaa ilman osakkaiden suostumusta myöskään siltä osin , kun yhtiöjärjestysmuutokseen olisi haluttu määräys siitä , että kalustetun tyhjän huoneiston vuokraaminen toisen käyttöön välityspalvelun kautta lyhytaikaisesti , toistuvasti ja ammattimaisesti katsottaisiin sekä huoneiston käyttötarkoituksen että asemakaavamääräysten vastaiseksi luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi . Markkinaoikeus on vuodelta 2017 olevassa ratkaisussaan katsonut , että huoneiston käyttäminen majoitusta koskevaan liiketoimintaan saattaa tapauskohtaisesti olla asuinhuoneiston käyttötarkoituksen mukaista .
Kaikki asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat eivät ole olleet läsnä tai antaneet suostumustaan yhtiökokouksessa eikä myöskään poissaolleiden ole osoitettu antaneen suostumustaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi . Näin ollen Markkinaoikeus tuli siihen lopputulokseen , ettei Patenttija rekisterihallitus ollut menetellyt virheellisesti , kun se on evännyt yhtiöjärjestyksen muutosta koskevan kaupparekisteri-ilmoituksen rekisteröinnin .
Markkinaoikeus siis vahvisti Patentti- ja rekisterihallituksen tulkinnan siitä , että tämäntyyppiset yhtiöjärjestysmuutokset vaativat kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen , joita muutos koskee . Asunto-osakeyhtiöiden onkin hyvä muistaa tämä suunnitellessaan Airbnb-toiminnan kieltäviä toimia . On toki selvää , ettei Airbnb-vuokraustoimintaa harjoittavat osakkaat kovinkaan usein halua suostua heidän omaa toimintaansa rajoittaviin yhtiöjärjestysmuutoksiin , jolloin Airbnb-toimintaa voi olla vaikea kieltää . Tämä kanta on kuitenkin perusteltu , sillä vaikka tämä ratkaisu tai tämänhetkinen oikeustila ei välttämättä miellyttäisi taloyhtiöitä , on muistettava , että osakkeenomistajan hallintaoikeus huoneistoonsa on tarkoitettu vahvaksi , omistusoikeutta muistuttavaksi . Lisäksi naapuruussuhteisiin liittyy myös kohtuullinen sietämisvelvollisuus toisista huoneistoista kantautuvista normaaleista elämän äänistä ja muista häiriöistä . n
4 / 2022 kita 35