TEKSTI: OSMO KALMARI KUVAT: PEXELS

Taloyhtiöiden suuret korjaus- ja investointihankkeet ovat kasvaneet mittakaavaltaan ja taloudelliselta merkitykseltään, mutta niiden valmistelu ja valvonta nojaavat edelleen käytäntöihin, jotka eivät täytä riippumattoman talousvalvonnan perusvaatimuksia. Tilintarkastajan tehtävä ei ole arvioida hankkeen teknistä toteutusta, vaan sen taloudellista, rakenteellista, oikeudellista ja dokumentoitua perusteltavuutta. Tämä on rakenteellinen ongelma, joka koskee jokaista osakasta.

1. Esteellisyys ja sidonnaisuudet – myös suljetut verkostot Riippumattomuus koskee kaikkia hankkeen osapuolia: hallitusta, isännöintiä, valvojaa, suunnittelijaa, projektipäällikköä, urakoitsijoita ja tilintarkastajaa. Esteellisyys ei rajoitu vain virallisiin sidonnaisuuksiin.

Tilintarkastajan on tunnistettava myös suljetut verkostot – epäviralliset ammatilliset piirit, harraste- ja järjestöverkostot sekä muut luottamukselliset suhteet, jotka voivat vaikuttaa puolueettomuuteen. Nämä verkostot voivat ulottua kaikkiin hankkeen osapuoliin. Siksi esteellisyys ja sidonnaisuudet on dokumentoitava aukottomasti ennen hankkeen käynnistämistä.

2. Kilpailutuksen läpinäkyvyys – ensimmäinen oikeudellinen hetki Tarjousten avaus on hankkeen ensimmäinen oikeudellinen hetki. Jos se ei ole läpinäkyvä, koko hankkeen luotettavuus horjuu.

Tilintarkastajan vähimmäisvaatimukset tarkastuksessa:

• Vähintään kolme tarjousta tai perusteltu poikkeus.

• Yhtenäinen tarjouspyyntö kaikille osapuolille.

• Avaus hallituksen läsnä ollessa tai järjestelmässä, joka tuottaa muuttumattoman lokin. Laadittava avauspöytäkirja, jonka jokainen läsnäolija allekirjoittaa.

• Täydellinen dokumentaatio ja kirjalliset vertailuperusteet.

• Ei ennakointia tai tietovuotoja ennen kilpailutusta.

Kilpailutuksen avoimuus on tilintarkastajan kriittinen ensimmäinen tarkastuskohde.

3. Laskelman läpinäkyvyys ja rakenne – hoitotalous erilleen hanketaloudesta Nykyinen KILA: n 1.2.2017 vastikerahoituslaskelma on muunneltu versio alkuperäisestä, jo vuonna 1977 kehittämästäni vastikerahoitusmallista. Muunnos poisti kaksi keskeistä elementtiä: vertailun edelliseen vuoteen sekä hoitotalouden ja hanketalouden eriyttämisen.

Kun nämä yhdistetään, syntyy virheellinen kuva hoitotalouden yli- tai alijäämästä. Lisäksi monissa taloyhtiöissä esitetään yhdistetty” hanketulot ja-menot”-osio, jossa pitäisi näkyä hankkeen rahoitus, menot ja ostovelat. Käytännössä ostovelat jätetään usein virheellisesti pois rahoituksena, vaikka ne ovat osa hankkeen todellista rahoitusasemaa. Tämä vääristää koko hankkeen taloudellisen kuvan.

4. Markkinatasoon perustuva realistisuus Tilintarkastajan tehtävä ei ole arvioida teknisiä ratkaisuja, vaan varmistaa:

• Kustannustason realistisuus suhteessa markkinahintoihin.

• Tarjousten aito vertailukelpoisuus.

• Kustannusindeksien huomioiminen pitkäkestoisissa hankkeissa.

• Hankkeen kokoon suhteutettu yleinen kustannustaso.

• Hankkeen kustannusarvio on ensisijaisesti taloudellinen dokumentti, ei vain tekninen suunnitelma.

40 kita 2 / 2026