RIITA-ASIASSA OLI kysymys siitä , oliko rakennusliikkeen ja asuntoyhtiön välille syntynyt sopimus linjasaneerausurakasta . Kysymystä päädyttiin ratkomaan siksi , että hanke jäi toteuttamatta , sillä asuntoyhtiö ei saanut hankkeelle tarvittavaa rahoitusta . Rakennusliike , jonka mielestä sopimus urakasta oli syntynyt , vaati kanteella , että asuntoyhtiö velvoitetaan suorittamaan sille vahingonkorvausta liikevoiton menetyksestä ja tarpeettomaksi käyneistä kustannuksista , jotka muodostuivat hankkeen valmistelusta . Rakennusliikkeen mukaan asuntoyhtiö oli antanut hyväksyvän vastauksen rakennusliikkeen urakkatarjoukseen , jolloin osapuolten välille olisi syntynyt sopimus , vaikka kirjallista urakkasopimusta ei ollut vielä allekirjoitettu . Asuntoyhtiö , joka vastusti kannetta ja vaatimuksia , katsoi , että asuntoyhtiö ei ollut tehnyt sellaista tahdonilmaisua , jota olisi pidettävä sopimuksen muodostavana hyväksyvänä vastauksena tarjoukseen .
Sopimusoikeudellinen lähtökohta on , että sopimuksen syntyyn riittää tarjous sopimuksen tekemisestä ja siihen annettu hyväksyvä vastaus . Sopimuksen syntyminen ei siten lähtökohtaisesti edellytä kirjallista sopimusta . Kauppa- tai muusta tavasta tai osapuolten keskinäisestä sopimuksesta voi kuitenkin seurata , että sopimuksen synty edellyttää tiettyä määrämuotoa , kuten esimerkiksi kirjallista muotoa .
Rakennusliike oli antanut asuntoyhtiölle linjasaneerausurakasta tarjouksen . Asuntoyhtiön yhtiökokous oli sittemmin päättänyt myöntää hallitukselle valtuudet allekirjoittaa urakkasopimus ja hakea urakalle rahoitusta . Yhtiökokouksen päätöksen jälkeen asuntoyhtiön rakennuttajakonsultti oli ilmoittanut tekstiviestillä rakennusliikkeen edustajalle , että linjasaneeraus oli päätetty toteuttaa . Lisäksi rakennusliikkeen edustaja ja asuntoyhtiön hallituksen puheenjohtaja olivat keskustelleet yhtiökokouksen jälkeen puhelimitse yhtiökokouksen päätöksestä toteuttaa hanke . Rakennusliikkeen edustajan mukaan asuntoyhtiön hallituksen puheenjohtaja oli puhelussa todennut , että hanke voidaan laittaa tosissaan käyntiin .
Sopimuksen solmiminen asuntoyhtiön nimiin edellyttää muun ohella , että taholla , joka sopimuksen asuntoyhtiön puolesta solmii , on siihen kelpoisuus . Kaikki oikeusasteet olivat yksimielisiä siitä , että rakennuttajakonsultti ei ollut kelpoinen edustamaan asuntoyhtiötä , eikä asuntoyhtiön ja rakennusliikkeen välille siten ollut syntynyt sopimusta rakennuttajakonsultin lähettämän tekstiviestin myötä . Hallituksen puheenjohtajan osalta sen sijaan oli riidatonta , että puheenjohtajalla oli oikeus edustaa yhtiötä yksin ja siten kelpoisuus solmia sopimus yhtiön nimissä . Näin ollen hallituksen puheenjohtajan ja rakennusliikkeen edustajan välistä puhelua koskevalla henkilötodistelulla ja sen arvioinnilla oli jutussa ratkaiseva merkitys .
Toisin kuin käräjäoikeus , hovioikeus katsoi , että osapuolien välille oli syntynyt sopimus asuntoyhtiön hallituksen puheenjohtajan ja rakennusliikkeen edustajan välisessä puhelussa . Hovioikeus piti uskottavampana , että hallituksen puheenjohtaja oli puhelussa ilmaissut asuntoyhtiön päättäneen toteuttaa linja saneerausurakan , ottaen huomioon yhtiökokouksen päätöksen sisältö , rakennuttajakonsultin tekstiviesti ja yhtiökokouksen jälkeen aloitetut urakan valmistelutoimet , kuten rahoituksen hakeminen . Hovioikeuden mukaan hallituksen puheenjohtajan ehdoitta tekemää ilmoitusta oli pidettävä hyväksyvänä vastauksena rakennusliikkeen antamaan tarjoukseen .
Toisin kuin hovioikeus , korkein oikeus katsoi , että rakennusliikkeen ja asuntoyhtiön välille ei ollut syntynyt sopimusta hallituksen puheenjohtajan ja rakennusliikkeen edustajan välisessä puhelussa . Korkeimman oikeuden mukaan se , että hallituksen puheenjohtaja oli informoinut rakennusliikkeen edustajaa puhelimitse yhtiökokouksen päätöksestä , ei ollut merkinnyt urakkasopimuksen tekemistä asuntoyhtiön nimiin . Korkein oikeus totesi , että asuntoyhtiön hallituksen puheenjohtaja on tiennyt siitä , että yhtiökokous valtuutti hallituksen toimimaan asiassa ja että asuntoyhtiön hallitus ei ollut vielä hyväksynyt urakkatarjousta tai saanut urakan toteuttamista varten tarvittavaa rahoitusta . Näissä olosuhteissa korkein oikeus piti uskottavana , että hallituksen puheenjohtajan tarkoituksena ei ollut puhelinkeskustelussa sitoutua asuntoyhtiön puolesta urakkasopimukseen . Myöskään hallituksen puheenjohtajan toteamusta siitä , että urakka voitaisiin laittaa tosissaan käyntiin , ei vallinneissa olosuhteissa voitu pitää tahdonilmaisuna , joka olisi katsottava rakennusliikkeen tarjouksen hyväksyväksi vastaukseksi .
Korkein oikeus katsoi , että asiassa jäi näyttämättä , että asuntoyhtiön hallituksen puheenjohtaja olisi antanut asuntoyhtiön puolesta hyväksyvän vastauksen rakennusliikkeen tarjoukseen . Näin ollen rakennusliike ei kyennyt osoittamaan , että sopimus olisi syntynyt , ja rakennusliike hävisi jutun .
Korkeimman oikeuden ratkaisun ” pihvi ” on nähdäkseni se , mille seikoille korkein oikeus antoi sopimuksen syntymiseen johtavan tahdonilmaisun arvioinnissa merkitystä . Ratkaisuperusteluista on tulkittavissa , että tulkinnanvaraisissa tilanteissa arvioinnissa voidaan antaa merkitystä sille , millaisessa tarkoituksessa tahdonilmaisun antaneen tahon voidaan katsoa toimineen . Tahdonilmaisun antajan tarkoitusta puolestaan arvioidaan vallinneiden olosuhteiden valossa . Hallituksen puheenjohtajan tahdonilmaisun oikeudellisen merkityksen määrittämisessä ratkaisevaa ei siten ollut se , miten tahdonilmaisua oli arvioitava rakennusliikkeen perspektiivistä , tai edes ns . lintuperspektiivistä . Ratkaisevaa oli se , mitä hallituksen puheenjohtajan oli itse katsottava tarkoittaneen , kun otettiin huomioon vallitsevat olosuhteet .
Vaikka riita ratkesi loppujen lopuksi asuntoyhtiön eduksi , jokaisen asuntoyhtiön edustajan on syytä painaa tapauksesta mieleensä asuntoyhtiötä koskevien sopimusneuvottelujen varalta se , että jos asuntoyhtiö halutaan sitouttaa sopimukseen vasta kirjallisen sopimuksen allekirjoituksen myötä , on tämä tuotava sopimusneuvotteluissa selkeästi esiin , mieluiten kirjallisesti . n
2 / 2024 kita 53